摘要：
上市房企的盈利能力，与整个行业息息相关。 业绩巨亏的阴霾没能在2023年散去，今年上半年，房企大规模出现盈利亏损，其中不乏业内龙头、央企国企，房地产仍未触及到“盈利底”。... 上市房企的盈利能力，与整个行业息息相关。
业绩巨亏的阴霾没能在2023年散去，今年上半年，房企大规模出现盈利亏损，其中不乏业内龙头、央企国企，房地产仍未触及到“盈利底”。
据第一财经不完全统计，目前有近80家房企发布中期业绩预告，其中出现亏损的达到48家，占比超过六成。其中，碧桂园、远洋集团、融创中国的亏损额均为百亿级。
房地产行业盈利空间收窄早已不稀奇，2021年行业利润增速出现负增长，2022年规模房企整体净利润表现已为净亏损。但是进入2023年，龙头房企继续滑入亏损深坑，让业内大为震惊，这意味着房地产要走出艰难周期比想象中更难。
业绩“黑天鹅”仍在盘旋
近期，多家房企披露2023半年业绩预告，少数房企已发布正式业绩数据，整体而言行业情况并不乐观。
最引人关注的当属碧桂园。根据公告，预期截至2023年6月30日，碧桂园半年度净亏幅达约450亿~550亿元。早在2022年上半年，碧桂园便出现净利润大幅下滑的情况，从百亿跌至十几亿规模，但如今直接曝出巨额亏损，还是让市场大跌眼镜。
管理层公开反思并致歉称，对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻，化解行动不够及时有力。
易居研究院旗下“中房案例中心”发文表示，作为房地产行业的龙头企业、优等生，碧桂园的公告之所以引发震惊，是因为它意味着已经延续两年之久的房企爆雷现象并没有完结，并在很大程度上反映了部分房企，尤其是众多民营房企仍然深陷“泥潭”的现实。
一批批业绩预告印证了这一事实。8月21日建业地产公告称，预期今年上半年股东应占亏损约10亿~15亿元。公司权益持有人应占亏损，主要受宏观经济形势及房地产市场下行的综合影响，导致集团整体收入规模尚未恢复、存货减值准备上升。
融创中国预期，上半年录得拥有人应占亏损为150亿元~160亿元，主要由于受房地产市场下行的影响，期间结转的收入较少且结转物业项目毛利率较低，及汇兑损失等所致。
弘阳地产预期，上半年录得亏损25亿元至~30亿元，主要因房地产行业规模继续下降，集团房地产项目收入及毛利同比减少；对开发中物业及持作出售的已完工物业进一步计提减值损失；及人民币兑美元汇率下降导致汇兑损失增加所致。
值得注意的是，除了批量亏损的民营房企，部分央国企也出现业绩亏损。
华侨城预计，上半年将亏损12亿~17亿元，主要因受房地产市场环境及公司项目结转结构变化等因素影响，公司结转项目毛利率同比下降；对部分房地产项目采取灵活的销售策略，预计带来部分价值折损；还有投资收益减少，财务费用增加等因素。
拥有两大国资背景股东的房企远洋，上半年营业额208.07亿元，亏损183.09亿元，全面亏损总额186.18亿元。截至期末，远洋资产总值2161.43亿元，负债总值1902.85亿元，权益总值258.58亿元，公司拥有人应占权益总值127.41亿元。
除此之外，据第一财经统计，上半年亏损额超过十亿的房企还有首开股份（维权）、时代中国、金科股份、中渝置地、路劲、华夏幸福等房企，亏损额过亿的还有金融街、中交地产、中南建设、华远地产、南国置业、上实开发、格力地产（维权）、天房发展等超十家。
“受销售下降及资产减值等因素影响，多家上市房企上半年仍在亏损，只有个别稳健房企，盈利能力受影响较小。”中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经。
行业下行资产价值缩水
房地产首次出现行业整体亏损，是在2022年。
据克而瑞统计数据，2022年行业典型上市房企整体实现毛利润规模6481亿元，企业毛利润增速的中位数-32.3%；净利润合计表现为净亏损542亿元、归母净利润亏损1194亿元。
该研究院表示，近年来典型上市房企利润率水平显著下降，主要有以下原因：前期部分高地价项目结转影响仍在传导，低利润项目结算较为集中。行业规模增速放缓、企业销售去化压力较大，不少房企通过“以价换量”来保证货值去化，加剧了增收不增利的表现。
简言之，房企前期高价地项目仍在消化，盈利空间本就狭窄；叠加楼市行情下行，房企被迫打折促销，在价格端继续折让。成本高企、低价促销、出货量少，随即陷入亏损境地。
亿翰智库也表示，当下房企业绩变动主要出于两大方面原因。企业自身经营层面，包括降价促销导致毛利下降，因未能到期偿还有息负债而产生的营业外支出，资产减值等因素。会计处理方面，包括根据应收账款计提坏账准备的转回、财务费用的费用化等情况。
其中值得注意的是，房企对存货计提大额减值，是当下行业深陷亏损阴霾的重要原因。若估计未来项目可变现净值不及预期，甚至低于总成本，房企就要对存货进行计提减值损失。
据克而瑞统计，89家1A股上市房企2022年末的存货跌价准备高达1771亿元（平均每家房企跌价准备达20亿），同比增长51%，保持2018年以来呈现连年增长的态势。
2023年，市场持续下行，房价上涨的动力减弱，房企对存货计提减值损失愈演愈烈。在已发布业绩公告的房企中，建业地产、弘阳地产、路劲、碧桂园、正荣地产、华侨城等多家房企均提到了这一影响因素，不对资产计提减值的反而成了少数。
克而瑞研究后发现，房企计提跌价准备数额较大的项目有一定共性：一是项目受所在城市市场波动影响，存在去化问题，只能以价换量促回款；第二因项目发展节奏与所在区域不匹配，周边基础配套缺失，前期投入与后期收益差距过大；第三则是因政策变动等不可抗力，导致前期规划无法如期实践，只得计提损失。
从城市分布来看，多家房企在市场情况较弱的二线、三四线城市出现集中计提的情况，其中位于重庆、武汉、天津的计提跌价准备的项目最多，占披露明细项目个数比重超两成。从项目类型看，项目自身体量较大、或者总价较高的，更容易计提减值。
值得注意的是，克而瑞表示，房企在计提过程中，或参杂着对某些项目的过度计提情况，对预期售价存在一定低估，导致存货跌价准备过高，或利用计提减值的窗口来掩盖经营策略上的失误。此外，存货跌价准备只是预计提过程，未来可以通过“转拨”体现成盈利。
在刘水看来，大部分上市房企的盈利能力，与整个行业息息相关，如果后续供需政策加大发力，市场企稳明显回升，房企销售及营收也会回升，盈利能力也会提高。如果市场企稳回升，房价维持稳定，资产减值计提也将减少。总体来说，后续市场企稳回升，上市房企盈利也有望回升。