摘要：
上周杠杆政策持续发力，包括降首付比例、房贷利率等，叠加北上广深等一线城市加入“认房不认贷”的刺激，本轮地产宽松政策迎来热度高峰，8月或是地产需求端全面宽松的起始点。在政策全面宽... 上周杠杆政策持续发力，包括降首付比例、房贷利率等，叠加北上广深等一线城市加入“认房不认贷”的刺激，本轮地产宽松政策迎来热度高峰，8月或是地产需求端全面宽松的起始点。在政策全面宽松下，地产行情如何演绎？
从当前市场来看，地产板块连续活跃，截至9月1日，中证800地产指数自近9年低点已反弹8.67%！其跟踪产品——地产ETF（159707）近期来频获资金关注，一周内的潜伏资金超7000万元！
从历史来看，A股共出现过四轮地产宽松行情，分别是2008年、2012年、2014年、2018年。尽管这四轮行情发生的时代背景各有不同，地产股的演绎节奏也略有不同，但蕴藏着相似的演绎逻辑。
第一轮：2008年9月至2009年6月
本轮地产股行情起始于2008年9月，终结于2009年6月底，期间涨幅137.1%，超额收益74.0%。本轮地产股行情共经历两个阶段：
第一阶段（2008年9月至2008年12月）：随着美国次贷危机蔓延加深，央行货币政策逐渐转松。11月5日国常会提出“四万亿计划”，标志着宽松政策的进一步加码。地产政策方面，各地加大购房补贴力度，央行降息降准。
行情表现方面，基于彼时基本面仍在恶化，地产股虽然先于大盘筑底，相对大盘有显著超额收益、但绝对收益不明显。从不同房企表现来看，“万保招金”等龙头地产股最受益于政策快速且大幅度放松。
第二阶段（2009年1月至2009年6月）：2009年国内维持极度宽松的货币和信用环境，催化我国经济回暖。地产调控政策也维持宽松格局，2009年初以来政策刺激使房地产各环节快速复苏，房企盈利迎来大幅改善。
行情方面，政策持续宽松+基本面改善，地产股迎来戴维斯双击行情。7月受地产调控收紧影响，本轮地产股的上涨行情结束。
第二轮：2012年1月至2013年1月
本轮地产股行情起始于2012年1月，终结于2013年1月底，期间涨幅34.4%，超额收益24.4%。本轮地产股行情共经历两个阶段：
第一阶段（2012年1月至2012年7月上旬）：部分城市率先放松调控，后续中央定调放松调控。
行情方面，地产板块绝对收益与超额收益显著，地产股走出独立行情。从不同房企表现来看，该阶段内，受益于政策宽松+基本面改善，“万保招金”加速上涨，涨跌幅高达43.4%，跑赢非国有地产股（18.2%）。
第二阶段（2012年10月中下旬至2013年1月底）：政策边际收紧，但基本面改善，地产股依然领先大盘2个月触底反弹，取得超额收益。2013年2月，“国五条”出台，指向地产调控显著收紧，叠加基本面边际回落，宣告本轮地产行情的终结。
第三轮：2014年7月至2016年2月
本轮地产股行情起始于2014年7月，终结于2016年2月底，期间涨幅79.3%，超额收益31.3%。本轮地产股行情共经历两个阶段：
第一阶段（2014年7月至2015年初）：从地方到中央，地产调控逐渐转为全面放松。2014年3月，两会首次提出“双向调控”后，各地区逐步放松限购。
行情方面，货币宽松逐渐落地，叠加政策监管放松，地产以及金融带动指数加速上行。从不同房企表现来看，市场最为青睐“万保招金”，区间涨幅超95%，超过同期的国企地产（79.7%）和民企地产（70.1%）。
第二阶段（2015年6月中旬至2016年2月底）：政策维持宽松，行业基本面和企业盈利改善，叠加估值性价比相对较高，使地产股取得显著的超额收益。2016年3月以来，热门城市收紧调控，地产销售遇冷，导致本轮地产牛市结束。
从不同房企表现来看，“万保招金”逆势上涨，区间上涨近12%。在A股下跌的大环境里，由于市场风险偏好较低，凭借更稳定的盈利和现金流等确定性，所以“万保招金”成为市场的“避风港”。而国企也以更优的防御属性大幅跑赢民企地产。
第四轮：2018年10月至2019年4月
本轮地产股行情起始于2018年10月中旬，终结于2019年4月初，期间涨幅58.9%，超额收益45.8%。本轮地产股行情共经历两个阶段：
第一阶段（2018年10月中旬至2019年1月）：2018年四季度以来，地产调控略有松动的迹象，但中央坚持“房住不炒”总方针。年底中央经济工作会议提出“因城施策、分类指导”，使市场产生地产松绑的预期。
基本面上，由于2018年前三个季度，中央和地方的地产调控较严格，使楼市整体遇冷，2018年8月至2019年2月，商品房销售增速和二手房价格持续回落。
但各地调控政策边际转松，使地产股于2018年10月中开始上涨，领先大盘4个月。从不同房企表现来看，市场最为青睐“万保招金”，区间涨幅超30%，远超同期的国企地产（23.2%）和民企地产（11.8%）。
第二阶段（2019年2月至2019年4月初）：政策宽松下，货币和信用环境超预期宽松，催化国家经济和企业盈利回暖。与此同时，中央对地产调控维持相对宽松的基调。各地放松调控背景下，楼市于2019年初触底，地产企业盈利也有所改善。
金融和基本面数据支撑，叠加政策维持宽松，地产板块迎来戴维斯双击，绝对收益较为可观，但超额收益不显著。2019年5月起，中央政策调控收紧，叠加行业基本面回落，导致地产股小牛市完结。
综上，根据政策与地产基本面，过去四轮“稳增长”下的地产股行情可以被划分为两段，两轮均有显著的绝对收益和超额收益：
第一阶段（政策转向宽松+地产基本面下行）：政策放松初期，地产基本面仍在恶化，行情主要受政策放松驱动，具有明显的绝对收益和超额收益。
第二阶段（政策维持宽松+基本面改善）：基本面改善和依然宽松的政策共同催化地产股继续上涨，这一阶段的绝对收益和相对收益甚至超过第一阶段。
据中指研究院公布的数据，2023年8月全国百城新建商品住宅成交面积下降约7%，同比降幅超30%，绝对规模处在2016年以来同期最低水平，月度仅高于2020年2月。对比当前地产政策面和基本面，市场或大概率处第一阶段区间。地产后续行情如何演绎，通过上述复盘或能有所启示。
从具体房企来看，国企vs民企，谁更占优？兴业证券表示，整体来看，四轮地产行情中，“万保招金”表现明显占优。从产业周期看，当前行业已进入“优胜劣汰”阶段，优质头部房企在洗盘格局下能获得更大的市场规模，拥有更大的空间。
资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，“万保招金”权重超5成。
数据来源：沪深交易所。注：地产超额收益指申万房地产指数相对万得全A指数。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。