摘要：
LPR降息如期而至。 6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.55%，较前值下降10个基点；5年期以上LPR为4... LPR降息如期而至。
6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.55%，较前值下降10个基点；5年期以上LPR为4.2%，较前值下降10个基点。
降息首日，各个城市跟进情况如何？第一财经记者采访多地银行和房地产中介了解到，北上广深等一线城市当日普遍下调房贷利率；天津地区首套房贷利率已降至3.8%。
北上广深集中跟进
北京某国有大行信贷部工作人员告诉记者，应最新的LPR利率下调政策，北京首套房贷利率在6月20日之前为4.85%（LPR加点55个基点），6月20日之后为4.75%，二套房利率从5.35%（LPR加点105个基点）降至5.25%；若在20日当日签约，则按照新的贷款利率来执行。以贷款100万元、期限25年、等额本息还款来计算，首套房月供大约可以省下58元，二套房大约能省下59元。
记者从上海某股份制银行个人贷款业务部客户经理处了解到，接最新LPR利率调降的通知，当前上海地区首套房利率为4.55%（LPR加点35个基点），二套房为5.25%（LPR加点105个基点）；调整之前分别是4.65%和5.35%。以贷款100万元、期限30年、等额本息还款来计算，首套房每个月还款额度大约可以省下60元。
此前首套房贷利率已进入“3时代”的天津也跟进下调。天津地区某房产中介经纪商告诉记者，根据最新的利率政策，天津首套房贷款利率为3.8%，再创历史新低。
在人民银行、银保监会发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，自今年1月起天津首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行“不低于相应期限LPR-40个基点”，按照当时五年期LPR计算，即为3.9%。
深圳、广州、杭州等多地也跟进调整房贷利率政策。记者从多家银行和房产中介了解到，根据最新的浮动利率标准，深圳、广州、杭州的首套房贷利率最低分别为4.55%、4.2%、4%。
也有城市暂未调整。某国有大行温州分行的信贷业务部经理对记者表示：“还没有接到通知，但估计也快了，会统一跟进。”
在此次LPR利率调降之前，从央行、银保监会到各地已陆续出台多项政策，推动房贷利率走低。今年年初，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
与此同时，今年以来，超30城发布楼市新政，但大多集中在二三四线城市，措施主要是实施调高公积金贷款额度、降低首付比例、延长贷款人年龄期限等。比如近日，天津市发布通告拟将首套房贷款额度提高至100万元。
百万按揭利息又少了2万元
LPR的下降给新申请房贷的增量客户带来立竿见影的利好。
根据上海易居房地产研究院的数据：全国15个代表性城市6月份首套房贷利率均值为4.03%。其中，北上深广四个一线城市房贷利率最高，分别为4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低于4.1%的水平。
“考虑到目前很多城市首套房贷利率均突破了4%，可以认为，全国首套房贷利率总体处于4%的水平。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。
另外，上述15个城市二套房贷利率均值为4.96%，严跃进预计，全国二套房贷利率总体上为4.9%的水平。除了北京和上海利率明显偏高外，其他城市之间无明显差异，显示各地房贷利率宽松的重心在于首套房，即给予了相对宽松和自由的定价权限。
此次5年期及以上LPR下调10个基点，预计后续各地银行房贷利率也会跟着下调10个基点。“这意味着新一轮宽松的房贷政策也会开启。”严跃进说。
按照“100万贷款本金、30年期、等额本息”的还款方式计算，在首套房方面，目前全国房贷利率约为4%，月供额为4774元。若下调10个基点，则房贷利率为3.9%，月供额为4717元。据此计算，月供额将减少57元，30年累计减少2万余元。
二套房方面，目前全国房贷利率约为4.9%，月供额为5307元。若下调10个基点，则房贷利率为4.8%，月供额为5247元。据此计算，月供额将减少60元，30年累计减少2.2万元左右。
“房贷利率政策是最近4年房地产领域较为活跃的政策，尤其体现为利率下调的操作。6月下旬，我国开启了新一轮经济提振计划，房贷利率下调政策也将成为一项重要的工具。”严跃进说。
作用有多大尚待观察
严跃进认为，若把过去3年LPR降息以及房贷利率下限下调等考虑进来，实际上最近几年房贷月供每个月差不多可以少还10%。降息后首套房贷进一步下调，对于首套房的认购有积极作用。预计后续各地认定首套房的标准会进一步调整，这对于购房者更好享受首套房贷利率具有积极的作用。
中信证券宏观经济首席分析师程强指出，5年期LPR降幅增加有利于活跃地产销售，促进房地产市场平稳发展。某地产公司宏观研究员则对记者表示，房贷利率下调作用有多大不好说，大家主要担心房价还会继续走低。近期可能会有刺激地产的政策出台，比如放松一线城市限购，但作用如何还有待观察。
记者梳理政策发现，目前，一线城市的房贷政策仍“按兵不动”。以上海为例，首套房的首付比例仍在35%，二套房的首付比例为70%；深圳的首套房首付比例为30%，有贷款记录的为50%，二套房子首付比例为70%；北京的首套房、二套房首付比例分别为35%、70%。
有房地产中介机构经理告诉记者，目前LPR调降，购房客户的具体贷款利率也要根据房子的房龄、价格、位置等多重条件来评估。
全国房市今年以来表现低迷。以上海为例，二手房市场年初以来交易冷淡，5月，上海二手房单月成交量回落至1.53万套。部分溢价较多的学区房板块成交价格回到了2019年。
记者走访了多家上海房产中介机构，一名经纪商告诉记者，他所主营的板块小区二手房价较年初最多下降20%，年初单价10万元的房子几个月前降价至9万元，近期成交的价格低至8万元。他也告诉记者，某小区本月在最低价已成交3套，是今年以来不错的表现。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从去年以来5年期LPR下降的效应来看，降息对带动商品房销售有一定作用。
“但是，由于居民对收入和就业的预期偏谨慎，预防性储蓄需求增加，而以新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求，在按揭首付和月供上的压力比较大，降息对促进商品房市场企稳的弹性下降，每月月供节约几十元、上百元依旧解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。”他说。
对此，李宇嘉建议推进需求端“降成本”，配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。比如，合理下调存量房贷利率，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房“带押过户”，推进存量商业贷款转公积金贷款，提高“组合贷”审批效率等。
“这些降成本措施叠加一起，可以全面降低交易成本，疏通交易堵塞。”他说。