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龙湖,还是那个龙湖

admin 2023年08月19日 01:42:40 8
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  炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!

龙湖,还是那个龙湖

  文/乐居财经 魏薇

  地产行业风险不断出清之下,各项资源更多地向优质房企集中,“强者恒强”的趋势日益深化。

  在市场多重挑战的冲击下,保持业绩的平稳已是不易,龙湖在今年上半年依然保持了业绩的正向增长。期内实现归属于股东的净利润80.6亿元,同比增长7.73%,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达65.9亿元。

  龙湖集团董事局主席兼CEO陈序平这样形容如今的龙湖:短期内已具有抵御风险的能力,中期保持高质量增长的动力,长期具备可持续发展、穿越周期的内力。

  这与龙湖的战略主动性密不可分。很多年前,龙湖就开始做战略转型,如今已经形成了“开发+运营+服务”三大板块协同并进的局面。今年上半年,运营和服务业务的利润占比已经超过50%。

  克制、审慎并高度自律的财务盘面,是龙湖拥有战略主动性的前提。早在三年前,龙湖就提出降负债的管理策略,持续压降有息负债规模,保持企业发展的“安全度”。截至今年上半年末,龙湖的一系列财务指标保持行业最优水平。未来,龙湖将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长,而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。

  财务盘面保持稳健、利润结构持续优化,为龙湖提供了穿越周期的砝码。龙湖也始终将安全性放于一切发展的首位,以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。

  行业下半场,龙湖将不再以规模为导向,而是坚持精准投资,针对需求提升品质,并在持续轮动的市场中,灵活把握量价平衡、开工进度与去化节奏,为公司提供稳定的现金回款。

  上半年,龙湖实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元,销售回款率超100%,维持行业高位。

  利润增长多点开花

  深度调整之下,房地产发展的底层逻辑已经发生变化,如政策、人口、城镇化等,房企想要更好得活下去,转型是必然之路。

  对于这一点,龙湖思考得很透彻。陈序平表示:“开发板块虽然规模大、实现周转较快,但不太稳定;此外运营是重资产沉淀的业务,稳定持续,毛利率很高,但是ROE较低;而服务是轻资产,ROE很高,基本没有资产投入。上述三个板块组合完之后可以让企业保持在一个高ROE的情况下,不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模的增加以及销售的增长。”

  经过多年的布局和经营,龙湖的经营性业务已经成为新的利润增长点。2023年上半年,龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元(不含税),同比增长10.4%。凭借高利润率的特性,本期经营性业务的利润占比已经过半,利润结构更加优化。

  运营业务板块上半年不含税租金收入为63.3亿元。商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

  商业投资方面,上半年新增运营5座商场,其中2座为轻资产,截至2023年6月底,龙湖商业已进入全国32座城市,累计开业运营商场达81座,运营总建面为762万平方米(含车位总建筑面积为980万平方米),整体出租率95.4%;长租公寓品牌冠寓累计已开业11.9万间房源,开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%,租金收入同比增长4%至12.3亿元,5年复合增长51%。

  商业投资是龙湖的重点运营方向。陈序平表示:“公司年初对商业项目重新做了产品分级,更加去匹配空间场景的创新表达和运营的差异化打造,更多、更好地与商家、消费者实现连接,一店一策地去制定接下来经营、运营的策略。”

  另外,龙湖在代建这个热门赛道发力。去年,龙湖集团旗下的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造品牌首发亮相,截至目前,龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个,总建筑面积超900万平方米,其中超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市。

  对于今后的发展,陈序平表示:“随着入局者增多,代建领域竞争愈加激烈,龙湖龙智造会聚焦主力的城市,只有聚焦这些城市,才能发挥航道协同的效益。龙湖龙智造不会下沉三四线,还是聚焦一二线,发挥航道协同效益。”

  此外,龙湖还要持续优化提升资产质量。“在负债率不变的情况下,负债总额稳步下降,随着我们获取的项目越来越好,一些存量现房逐步去化,意味着整体资产质量不断提升,公司也会更加健康,实现整个业务逻辑的转换。”

  严守安全边际

  2021年下半年以来,房地产行业“雷声滚滚”。对投资者们而言,他们更关心房企的安全度,而财务安全是重中之重。在这一点上,龙湖始终保持自律底色。

  截至2023年6月底,龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元,规模稳中有降;平均借贷成本为4.26%,保持行业低位;负债结构合理,平均贷款年限为7.19年,进一步拉长;净负债率为57.2%,现金短债比为1.96,剔除预收款的资产负债率61.9%,创近五年新低,并连续七年满足“三道红线”要求。

  值得一提的是,龙湖今年已无债务压力。

  今年7-8月份,龙湖累计偿还共计83.7亿元公司债。前不久,又提前偿还了一笔17亿元人民币的境内债券。至此,龙湖年内境内到期公司债已基本全部还清,仅余11月到期1.19亿元。

  龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示:“接下来还会逐步偿还明年到期的银团贷款约80亿港元,明年龙湖到期债务可能在230亿元左右,明年到期的境外债务几乎为0,从2027年开始才有美元债到期。”可见,龙湖未来的债务结构合理,压力可控。

  另一方面,严格的投资纪律是房企保证利润的关键。

  在行业下行期,龙湖是为数不多的几家仍坚持拿地的民企之一。上半年,龙湖新增20幅新地,分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储备总建筑面积为257万平方米,权益面积为184万平方米。

  截至2023年6月底,龙湖的土地储备合计达5489万平方米,权益面积为3816万平方米,87%的货值集中在高能级城市和价值区域,且成本合理。值得一提的是,就在龙湖业绩会前一天,龙湖斥资18.12亿元在西安拿地约106亩。

  针对这样的土地储备,龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠表示:“龙湖一定通过以销定支把握好投资的节奏,依然严守投资刻度,优中选优,坚守投资毛利率在20%以上,股东净利率在12%以上的原则,同时我们在投资城市选择里,还是会高度聚焦在我们20个主力城市和14个机会城市里面,龙湖也会密切关注整个政策和市场的变化。”

  

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