摘要：
通过梳理前几轮房地产政策与铜和螺纹钢资产价格表现，官方通过稳地产来达到稳经济，在一系列政策刺激出台后，螺纹钢和铜价格均会有一波上涨行情。 2012、2013年螺纹钢与铜处... 
通过梳理前几轮房地产政策与铜和螺纹钢资产价格表现，官方通过稳地产来达到稳经济，在一系列政策刺激出台后，螺纹钢和铜价格均会有一波上涨行情。
2012、2013年螺纹钢与铜处于高产高库存状态，政策刺激后并未对螺纹和铜价格形成大的提振。因此我们不但要关注政策刺激力度，还需要关注品种的供需结构，库存是重要的参考指标。
房地产销售数据见底后，铜和螺纹钢价格不一定会立即企稳反弹，但地产投资与新开工面积数据企稳后，螺纹和铜资产价格大概率会企稳反弹，因此这对我们提供了择时参考。
在此轮地产回升周期中，预计房屋销售数据最快在今年3月、4月开始回升，最慢在6月触底回升，目前国内铜库存维持低位，从供需结构来看我们预计接下来铜价表现将强于螺纹钢。
结论及建议：
关注国内地产新开工和投资数据企稳时间，其中我们看好铜回调之后的买入机会。
一、房地产进入第5轮修复周期
1.1 自2008年以来国内房地产周期将迎来第5轮修复
房地产作为螺纹钢和铜最重要的终端需求领域，并作为国内稳定经济最重要的产业之一，其行业会伴随着国内政策调控呈现周期性变化，与之对应的大宗商品需求同样也呈现周期性波动，进而影响螺纹和铜资产定价。自2008年以来，房地产共经历了四轮完整周期轮换。当前正处于第五轮周期，我们从前几轮周期的宏观背景、政策变化、房地产数据见底时间、产业情况以及价格演变规律五个维度出发分析螺纹钢和铜的价格变化。
二、前四轮房地产复盘
2.1 第一轮房地产周期
（1）宏观背景及政策变化
2008年金融危机爆发，房地产周期迎来首轮下行，中国GDP跌至6.4%。2008年1月房地产价格高位回落，经历一年下行，自2009年1月开始触底回升至2010年2月。央行、国常委等政府部门大规模出台宽松政策以稳定地产，标志性政策是2008年9月央行下调基准并降息，2008月10月央行下调住房贷款，最低首付款比例至20%，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。
（2）房地产销售数据在2009.01见底
房地产销售数据在2009.01见底，随后地产投资与新开工面积数据在3月见底。
产业端：2008年螺纹钢产量维持在低水平，社会库存全年逐月下降。从价格来看，2008年10月螺纹钢价格快速回落，随后8个月维持低迷。自新开工面积数据见底回升后，螺纹钢价格开启上涨。
2008年铜国内库存维持低位，2009年末反弹到一个较高水平；从产量来看，铜产量逐年稳步增长，到2009年末同样处于一个较高水平；从价格来看，同螺纹钢价格走势基本一致，不同的是自房屋销售触底后铜价便开始反弹。
在此轮地产回升周期中（2008.12-2009.11），地产销售自-19.7%升至53%；螺纹钢价格波动区间为3210→4520，涨幅为43.5%；铜价格波动区间为24950→50075，涨幅为100.7%。
2.2 第二轮房地产周期
（1）宏观背景及政策变化
2010年中国经济受海外欧债危机影响，自4月房地产销售数据高位下行，周期约两年。2012年5月触底后缓慢回升，回升周期约两年，本轮周期四年。具有标志性的政策是2012年2月央行支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求，并在后续半年持续降准，出台关于基建和房地产的政策以稳定地产市场。
（2）房地产销售拐点2012.03见底
房地产销售数据在2012.03见底，随后地产投资与新开工面积数据在2013.01月见底。
产业端：2012年螺纹钢产量进一步回升，2013年3月份社会库存已触及1000万吨高位；从价格变化来看，2012.09有一波反弹行情，但两年内螺纹钢价格重心处于下行状态。
2012、2013年国内铜产量和库存呈现上升。从价格看，2011.11月至2012.3，铜价在55000-60000大区间震荡，2012年4月开始开启下行态势。
在此轮地产回升周期中（2012.02-2013.02），地产销售自-14%升至49.5%；螺纹钢价格波动区间为3440→3930，涨幅为14.2%；铜价格波动区间为54495→60270，涨幅为10.6%。在房地产政策托底背景下，销售数据回升，但螺纹与铜价格重心下移，主因2012、2013年螺纹钢与铜处于高产高库存状态，产能过剩对价格形成较大压制。
2.3 第三轮房地产周期
（1）政策变化
2014年国内经济转型经济增长放缓，房地产市场持续低迷。下半年为稳经济稳地产，政府开始出台政策以缓解地产下行。2015年初地产企稳不明显，政府持续出台降准降息政策，调整首付比例等措施，5月地产销售数据触底回升，本轮地产下行时间约一年半，回升约两年，总时间在三年半左右。标志性的当地产政策是2015年3月国土资源部、住建部进行房地产分类调控，取消“7090”政策，下调首付比例并降税。
（2）房地产销售拐点
房地产销售数据在2015.03见底，随后地产投资与新开工面积在2016.01见底。
产业端：2013年螺纹钢库存处于极高位置，2016年降至近六年最低。2015年底国内开启供给侧改革。从价格来看，2016.01触底回升，该时间同地产投资和新开工面积见底时间一致。
2013年至2015年铜产量保持逐年增长，库存端持续下降，从价格来看，2014.01至2015.12铜价下行，2016.01铜价有回升趋势。
在此轮地产回升周期中（2015.02-2016.11），地产销售自-16.3%反弹至24.3%；螺纹钢价格波动区间为-16.3%→24.3%，涨幅为81.7%；铜价格波动区间为33540→48450，涨幅为44.5%。
2.4 第四轮房地产周期
（1）政策变化
2017年房地产缓速下行，时间持三年。历史来看，房地产下行周期约在1-2年见底，此次地产本应在2019年回升，但数据显示，房地产于2020年1月开始触底。主因2018年中美贸易摩擦，外部环境恶劣，加上国内金融监管不断升级，社会融资困难，且政策支持力度出台较为缓慢。具有标志性的房地产政策是2018年7月国常会要求财政政策更加积极，货币政策适度松紧，保持适度融资规模与流动性合理充裕，随后一年官方陆续出台稳经济增长政策，2020年官方提高赤字规模和专项债等助力地产恢复。此轮房地产回升周期约一年，总体时间约四年。
（2）房地产销售拐点2019.03见底
产业端：2018、2019年螺纹钢库存总体处于较低水平，2020年库存大增主要是新冠疫情爆发，导致库存挤压；产量来看，2019年、2020年产量逐渐回升；价格来看，2018年6月至2020年1月期间，螺纹钢价格大区间震荡，自2020年2月价格回落后在3月开始回升。
自2018年至2020年铜库存和产量都呈现逐年上升；从价格来看，2018.06至2020.01铜价保持在一定区间震荡，2020.02至2020.04铜价下行两个月后触底反弹。
在此轮地产回升周期中（2019.02-2021.02），地产销售自-3.6%反弹至104.9%；螺纹钢价格波动区间为3420→4300，涨幅为25.7%；铜价格波动区间为36570→58200，涨幅为59.1%。
三、价格预测与风险管理策略建议
3.1 第五轮房地产周期
（1）政策变化
目前房地产周期正面临第五轮下行周期，接近历轮周期最底部数值-39.90%。自2021年3月以来，地产开始下行，下行时段已有两年，在官方稳地产的背景下，预计销售数据即将触底回升。地产下行期间，央行总计降准4次，与地产相关的政策大多以稳地产为主。2022年11月楼市信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具“三箭齐发”，2023年1月与2月相继出台政策，要求更为有力有效的实施积极的财政政策。
（2）房地产销售拐点：预计2023年3月左右
在此轮地产回升周期中，根据政策传导周期，预计房屋销售最快在3月、4月开始回升，最慢在6月触底回升。
产业端：2022年螺纹钢产量与2020年、2021年变化不大；2022年库存触及800万吨开始去库，价格来看，2022年底螺纹钢价格从3700元/吨持续反弹至4300元/吨。
2022年铜交易所库存最高触及15万吨后开始去库，从供需结构来看铜明显强于螺纹钢；从价格来看，铜价从全年53000元/吨持续反弹至70000元/吨附近。
四、总结
通过梳理前几轮政策与资产价格表现，官方通过稳地产来达到稳经济，在一系列政策刺激出台后，螺纹钢和铜价格均会有一波上涨行情。
2012、2013年螺纹钢与铜处于高产高库存状态，政策刺激后并未对螺纹和铜价格形成大的提振。因此我们不但要关注政策刺激力度，还需要关注品种的供需结构，库存是重要的参考指标。
房地产销售数据见底后，铜和螺纹钢价格不一定会立即企稳反弹，但地产投资与新开工面积数据企稳后，螺纹和铜资产价格大概率会企稳反弹，因此这对我们提供了择时参考。
在此轮地产回升周期中，预计房屋销售最快在今年3月、4月开始回升，最慢在6月触底回升，目前国内铜库存维持低位，从供需结构来看我们预计铜价表现将强于螺纹钢。
中信建投 江露